Разделы

  
       
       
  

Популярные объявления

     
  Дом Недострой 3 Этажа 200 М22-комнатная Кв. На ФонтанкеАренда Коммерческой НедвижимостиСдается Приличная 3ккв Квартира В Центре Петербурга. Наб. Фонтанки1-комн.квартираГанино, Два Участка По 25 СотокОтличный 3 Эт. Дом, КирпичныйПродам Однокомнатную Кватртиру В Кировском РайонеДом 3 Эт. 2001 Г.п3 Комн.квартира В Выборгском Районе  
     
  
       
    

Теги

  
   Большой Возможность Гараж Дверей Дверь Деревянных Дома Квартир Квартира Кирпич Комнат Комнаты Кухня Межкомнатных Метров Минут Окон Отопление Паркет Пешком Плитка Площадь Помещение Продажа Продам Раздельный Район Ремонт Санузел Соток Сторон Участка Участок Холл Цена Ценам Центральное Штукатурка Этаж выбор деревянных интернет качественный квартиру компании офисов продукции угол цена   
       

Профессиональные стандарты Ассоциации риэлтеров

УТВЕРЖДЕНЫ
протокол Общего Собрания Ассоциации профессионалов
рынка недвижимости Санкт-Петербурга
от 06.04.2001

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ
Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга

Настоящие стандарты являются обязательными для фирм-членов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и призваны регулировать отношения, возникающие между риэлтерскими фирмами и их клиентами в процессе совершения сделок купли-продажи недвижимости, а также между риэлтерскими фирмами при проведении ими совместных сделок. В данных стандартах, если это не оговорено особо, рассматриваются отношения сторон при подготовке и проведении сделок купли-продажи (дарения, мены) жилой недвижимости.

1. Терминология Профессиональных стандартов

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - профессиональная деятельность риэлтера по совершению им от имени клиента и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлтерских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

РИЭЛТЕР - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ", является действительным членом Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга.

БРОКЕР - профессиональный риэлтер, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий лицензию на право осуществления риэлтерской деятельности и имеющий страховку своей профессиональной ответственности.

АГЕНТ - физическое лицо, выполняющее работу в интересах клиента по лицензии на осуществление риэлтерской деятельности.

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР - договор между риэлтером и потребителем риэлтерских услуг, заключенный в соответствии с нормами статьи 1005 ГК РФ.

ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР - договор "продавец-риэлтер", в котором, применительно к статье 1007 ГК РФ, установлены ограничения права продавца на время действия агентского договора предоставлять другому риэлтеру право на рекламу и(или) реализацию своей собственности по договору о возмездном оказании услуг.

ПОКУПАТЕЛЬ - лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтером.

ПРОДАВЕЦ - лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права, и с этой целью вступившее в договорные отношения с риэлтером.

СДЕЛКА - действия сторон, направленные на приобретение, изменение или прекращение прав собственности (найма) объектов недвижимости.

УЧАСТНИКИ СДЕЛКИ (СТОРОНЫ) - физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды) на объекты недвижимости.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ - риэлтерская фирма, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки и действующая на основании Устава, лицензии и прочей учредительной и разрешительной документации, необходимой на момент совершения сделки.

МАКЛЕР - частный посредник, не имеющий лицензии на осуществление риэлтерской деятельности (причина: невозможность получения лицензии (например, судимость) или нежелание получать лицензию, брать ответственность за свою деятельность и быть подконтрольным проверяющему государственному органу).

СОВМЕСТНЫЕ СДЕЛКИ - сделки, при которых разные агентства представляют интересы сторон: продавца и покупателя объекта недвижимости, в соответствии с заключенными договорами.

ВСТРЕЧНАЯ (АЛЬТЕРНАТИВНАЯ) СДЕЛКА - сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия продажи принадлежащего ей имущества (квартиры, дома, комнаты) одновременное приобретение иного недвижимого имущества.

ЦЕПОЧКА - сделка, в которой в качестве "встречной" покупки используется имущество, в свою очередь продаваемое на условиях приобретения иного имущества.

РАССЕЛЕНИЕ - сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры.

ЭСКРО - фирма или структурное подразделение фирмы, контролирующее выполнение участниками сделок своих обязательств и проведение связанных с ними взаиморасчетов.

2. Обязанности и сферы ответственности риэлтерской фирмы

2.1. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору.

2.2. Риэлтерская фирма не несет (если это не оговорено особо) ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.).

2.3. Риэлтеру рекомендуется застраховать свою профессиональную ответственность. Риэлтерская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не в праве заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.

2.4. Риэлтер обязан:

2.5. Риэлтер не обязан:

2.6. Риэлтер не должен рекламировать объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.

2.7. При первой встрече с клиентом риэлтеру рекомендуется предложить ему обсуждение условий получения и размера предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения.

2.8. Риэлтерская фирма должна информировать стороны по договору обо всех известных ей обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки (состояние и параметры недвижимости, особые условия и обстоятельства и т.д.).

2.9. Риэлтерская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода законодательства (федерального и местного).

2.10. Если при соблюдении всех формальностей, необходимых для законного совершения сделки, впоследствии по решению суда, сделка будет признана недействительной, фирма не несет за это ответственности, в связи с невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и доприватизационного найма недвижимости для того, чтобы обезопасить интересы будущего собственника от ущемления его прав вследствие возникновения споров по предыдущим переходам прав собственности или найма.

2.11. Представляя интересы продавца в сделке, риэлтер не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не предоставлены ему соответствующим договором.

2.12. После принятия продавцом (клиентом риэлтера) предложения покупателя риэлтер должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям только в случае, если эта работа входит в обязанности риэлтера по условиям соответствующего договора.

2.13. После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтера) от продавца риэлтер должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам только, если эта работа входит в обязанности риэлтера по условиям соответствующего договора.

2.14.Риэлтер вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке.

2.15. Если продавец/покупатель намеревается отклонить ранее принятое предложение от клиента риэлтера, зафиксированное в предварительном договоре, риэлтер должен рекомендовать своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со статьей 429 ГК РФ.

2.16. Риэлтер должен сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения.

2.17. Денежные средства клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, должны содержаться отдельно от собственных средств риэлтера в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в хранилище Росинкаса. Схема взаиморасчетов между клиентами по сделке должна исключать возможность использования этих средств в обороте агентства.

2.18. Риэлтеры не должны препятствовать клиентам других риэлтеров просмотривать объекты недвижимости, выставленные на продажу по эксклюзивным договорам.

2.19. В договорах с клиентами риэлтеры должны включать в раздел "Обязательства сторон" норму, в соответствии с которой, при возникновении спора, стороны обязуются сначала выставлять свои претензии на рассмотрение уполномоченного органа профессионального объединения риэлтеров, и только в случае, если спор останется неразрешенным, подавать исковое заявление в суды общей юрисдикции.

2.20. Риэлтеры не должны выступать с несанкционированными заявлениями и распространять какие-либо утверждения, решения или выводы в связи со слушаниями дел в уполномоченном органе профессионального объединения риэлтеров или в связи с подачей апелляций по ним.

2.21. Риэлтер должен проявлять сдержанность, комментируя принципы работы другого риэлтера и его действия по проведению конкретной сделки, не допуская дискредитации конкурентов.

2.22. Риэлтер, действующий в качестве агента покупателя, должен сообщить об этом агенту продавца при первом контакте.

2.23. Риэлтер вправе вступать в контакты с клиентами другого риэлтера только с согласия последнего.

3. Контрактные отношения с клиентами

3.1. Общие положения при проведении сделок с жилой недвижимостью

3.1.1. Агентство может представлять интересы клиентов в случае, если на начало финансового обеспечения конкретной сделки оно состоит в договорных отношениях с обеими сторонами, определяющих обязательства сторон и условия совершения сделки.

3.1.2. Под условием совершения сделки подразумеваются:

3.1.3. Договор описывает порядок расчетов по сделке при проведении прямых продаж в соответствии со следующим алгоритмом:

3.1.4. В договоре должно быть отражено, кто оплачивает оформление документов и нотариальные расходы.

3.1.5. Любые изменения правил выплат должны сопровождаться письменными заявлениями покупателя, подтверждающими принятие покупателем ответственности за эти изменения на себя. При отсутствии указанных заявлений последствия изменений в порядке выплат являются ответственностью агентства.

3.1.6. Цена на объект недвижимости, указываемая агентством в рекламных сообщениях, должна включать в себя все расходы заказчика по проведению сделки, за исключением государственной пошлины за нотариальное оформление и оплаты регистрации прав на недвижимость.

3.1.7. При условии качественного оказания услуг по проведению сделки купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме рекомендуемый размер вознаграждения составляет:

3.1.8. Риэлтер не имеет права указывать в рекламных изданиях цены на объекты недвижимости, предусматривающие размер вознаграждения менее 6% от суммы сделки.

3.2. Специфика контрактных отношений с продавцом

3.2.1. Описание объекта недвижимости в договоре производится на основании документально подтвержденных сведений. При отсутствии документов необходимо указывать, на каком основании и под чью ответственность (клиента или агента) сведения представлены.

3.2.2. Договор на представление интересов клиента и предварительный договор об условиях отчуждения (продажу, дарение, мену) объекта недвижимости либо о смене нанимателя заключается непосредственно c владельцем собственности (если недвижимость не приватизирована - с нанимателем). Если собственников (нанимателей) несколько, они все должны быть перечислены в договоре и должны подписать его.

3.2.3. Агентство, представляющее интересы продавца, участвует в сборе и подготовке документов, необходимых для законного совершения сделки.

3.2.4. В договоре должна быть описана ответственность продавца за нарушение по его вине сроков нотариального оформления, перерегистрации по новому месту жительства и освобождения недвижимости, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение этих сроков и которые можно предвидеть на момент заключения договора.

3.2.5. Выручка продавца недвижимости должна быть указана в договоре.

3.2.6. Агентство должно включить в договор с продавцом обязательства по выплате продавцу объекта недвижимости причитающихся ему средств в течение конкретного срока после завершения комплекса работ по каждому оговоренному в договоре этапу сделки.

3.2.7. Если расчет по сделке производится с одним из нескольких собственников, в договоре должно быть отражено согласие остальных собственников на получение выручки одним из них.

3.2.8. Выплаты лицам, не являющимся собственниками, могут осуществляться только по целевой нотариальной доверенности.

3.3. Специфика контрактных отношений с покупателем

3.3.1. Договор на приобретение недвижимости должен заключаться с лицом (лицами), обеспечивающим (-ими) финансирование сделки (покупателем). В иных случаях полномочия представителя покупателя должны быть подтверждены документом, подписанным в присутствии полномочного представителя администрации агентства или нотариуса.

3.3.2. В договоре должны быть отражены затраты покупателя на приобретение недвижимости и изложены сроки и условия внесения покупателем денежных средств на сделку. Обязательным условием является внесение полной суммы до заключения нотариального договора.

3.3.3. В договоре должна быть описана ответственность покупателя за нарушение по его вине сроков нотариального оформления.

3.3.4. При назначении штрафных санкций по отношению к покупателю в договоре должен быть оговорен их размер, условия применения и способ фиксации отказа покупателя от проведения сделки в установленный срок. Обязательным условием договора должен быть возврат средств покупателю в случае, если сделка не состоится по независящим от него причинам (кроме фактически израсходованных с разрешения покупателя средств).

3.3.5. Агентство не может производить выплаты из средств покупателя (оплата приватизации, погашение задолженностей продавцов, оплата услуг третьих лиц, задатки на другие сделки и т.д.) без согласования с ним в случае, если возвращение покупателю этих средств при расторжении сделки невозможно. Условия проведения всех выплат должны быть оформлены договором либо соответствующим заявлением покупателя.

3.4. Специфика проведения сделок со "встречными" продажами/покупками (сделки с "альтернативой")

3.4.1. При проведении сделок со встречными продажами/покупками риэлтеры должны руководствоваться стандартами проведения сделок прямой купли/продажи. Отклонения от этих стандартов могут быть связаны с тем, что средства, внесенные в качестве задатка (залога, аванса) покупателем или выручка продавца имущества, должны быть использованы для приобретения "альтернативной" собственности.

3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:

3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при "встречной" покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом "встречной" покупки.

3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает "альтернативную" собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и(либо) стоимость "альтернативной" собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.

3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение "альтернативной собственности" для продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки на реализацию иной схемы.

3.5. Специфика проведения сделок с расселением

3.5.1. Договор на оказание услуг по расселению обязательно должен содержать характеристики требующегося альтернативного жилья: тип объекта, районы, метраж и т.д. На основании указанных требований составляется предварительная смета расселения.

3.5.2. Под договором на расселение подразумевается совокупность договоров с собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры, включающая:

3.5.3.Начинать расселение, т.е. начинать финансирование сделки из средств покупателя, можно только при наличии действующих договоров на расселение со всеми собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры и всеми зарегистрированными в квартире жильцами.

3.5.4. В договоре с покупателем должны быть оговорены условия его расторжения в случае отказа какой-либо из сторон, в том числе - условия возврата средств, направленных на приобретение альтернативного жилья. При расселении возникают специфические риски, связанные с неодновременным подбором альтернативного жилья для "расселенцев". В соответствии со сложившейся практикой делового оборота, распространенной схемой расселения является схема поэтапной оплаты покупателем объекта расселения (а точнее, альтернативного жилья), с временным оформлением его на покупателя и дальнейшим, после подготовки всего расселения, одновременным переоформлением всех объектов. Следует избегать схемы с поэтапным оформлением долей на покупателя по мере подбора встречных вариантов.
   Если после подробного объяснения возникающих рисков, покупатель настаивает на такой схеме оформления, агентство должно получить на это его письменное согласие. При отсутствии письменного согласия покупателя на такое оформление ответственность за срыв сделки ложится на агентство.

4. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок

4.1. Участниками совместной сделки могут выступать агентства, имеющие соответствующие договоры с клиентами. Отношения агентств, представляющих интересы продавца и покупателя, могут быть оформлены договором о совместной сделке либо встречными письмами, в которых оговариваются обязаттельства сторон.

4.2. Показ объекта клиенту другого агентства должно сопровождаться оформлением "Акта осмотра".

4.3. Агентства-партнеры обязаны информировать друг друга о суммах агентского вознаграждения, закладываемых в стоимость сделки. Смета расходов по сделке является открытой для агентств-партнеров.

4.4. Взаиморасчеты производятся под контролем Эскро-службы агентства, представляющего интересы продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия "цепи" обменов прямой продажей квартиры в другом агентстве, рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформирована основная "цепь".

4.5. При открытии сделки в агентство, контролирующее взаиморасчеты, вносится сумма в размере полных комиссионных либо сумма, составляющая не менее 500 у.е. (300 у.е. - при "встречной" покупке) в рублевом эквиваленте, после чего Эскро-служба выдает гарантийное письмо установленного образца на выплату полного комиссионнго вознаграждения агентству-партнеру. Комиссионные по договоренности могут вноситься в каждое из агентств в отдельности.

4.6. Эскро-служба агентства, проводящего сделку, должна письменно (по факсу) уведомить агентство-партнера об открытии сделки. Агентство, проводящее сделку, по запросу руководителя эскро-службы агентства-партнера должно предоставить копии всех документов (договоров, заключенных с клиентом, правоустанавливающих документов и проч.), имеющих отношение к сделке.

4.7. При проведении сделки используется пакет договоров того агентства, под контролем которого проводятся взаиморасчеты.

4.8. Сделка считается закрытой после регистрации договора в Городском Бюро Регистрации, снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан, либо регистрации их по новому месту жительства, и передачи квартиры по акту приема-передачи. Копии подтверждающих документов передаются действующему по доверенности представителю агентства-партнера в течение 2-х рабочих дней после завершения сделки по требованию.

4.9. Сложившаяся практика делового оборота допускает случаи, когда отношения между агентствами, представляющими интересы покупателя и продавца, оформляются договорами, имеющими форму Агентство-Клиент.
    Для того чтобы сделка, оформляющаяся таким образом, могла рассматриваться как совместная, обязательства сторон в таком договоре должны иметь признаки, указывающие на отношения между представителями клиентов: покупателей и продавцов. Если при проведении совместной сделки агентство в договоре фигурирует в качестве продавца или покупателя, то такая сделка не считается совместной, и всю ответственность за срыв сделки, необходимость выплачивать штрафные санкции и т.п. агентство принимает на себя, в соответствии с заключенным договором (независимо от обстоятельств и вины клиента, по поручению или соглашению с которым оно действует).

5. Полномочия стандартов практики Российской Гильдии Риэлтеров

5.1. Риэлтеры, участвующие в совместной сделке, должны преодолевать возникающие между ними противоречия или споры таким образом, чтобы не страдали интересы клиентов. Если возникшие противоречия или спор не могут быть разрешены путем переговоров, они не должны выноситься на рассмотрение судов общей юрисдикции, до тех пор, пока не будут рассмотрены в уполномоченном органе профессионального общественного объединения риэлтеров.

5.2. Риэлтер, на которого поступила претензия, должен представить в комиссию по профессиональной этике АРСПб все имеющие отношение к делу документы и активно участвовать в процессе разбирательства, не мешая установлению истины.

5.3. Решение, принятое третейским судом либо иным уполномоченным органом профессионального объединения риэлтеров должно быть выполнено членом АРСПб, если иное решение на принято судом общей юрисдикции.

5.4. Риэлтер, не выполнивший решение третейского суда, не может состоять членом профессионального объединения риэлтеров.

6. Применение и развитие профессиональных стандартов практики Российской гильдии риэлтеров

6.1. Выполнение профессиональных стандартов практики отличает члена АРСПб от других участников рынка недвижимости.

6.2. Члены АРСПб вносят предложения по изменению и дополнению профессиональных стандартов в письменном виде на имя Президента для рассмотрения их в Комиссии по профессиональным стандартам.

6.3. Каждое предложение рассматривается в комиссии по профессиональным стандартам и выносится на утверждение в совет АРСПб, где по ним принимаются решения.

6.4. Принятые решения предлагаются на утверждение общему собранию АРСПб на очередном заседании или методом письменного опроса и после их утверждения становятся обязательными для применения в практической работе членов АРСПб.




       
  
© http://175.ru/ 2017. Все права защищены.
Все логотипы и торговые марки на данном сайте
являются собственностью их владельцев.
Использование данного сайта означает
принятие условий Пользовательского соглашения.
 


Одну секунду...